1. Was ist eigentlich eine Immobilien-Rente?
Hierbei handelt es sich um eine gesetzl. geregelte Leibrente (§759 BGB), bei der die Immobilie als Sachwert eingesetzt wird. Der Kaufpreis wird dabei nicht sofort ausbezahlt, wie bei einem regulären Kaufvertrag, sondern in Form einer Rente, die üblicherweise bis zum Tod der Zahlungsempfänger gezahlt wird. Darüberhinaus erhält die Verkäuferin/der Verkäufer ein in der Regel lebenslanges Wohnrecht, das neben der Zahlungsvereinbarung im Grundbuch an erster Stelle abgesichert ist.
Wer sein Haus oder seine Wohnung auf Leibrentenbasis verkauft, kann also in den vertrauten Räumlichkeiten wohnen bleiben und sich gleichzeitig über den finanziellen Zugewinn aus den monatlichen Rentenzahlungen freuen. Wobei sich vertraglich auch andere Zahlungsweisen vereinbaren lassen. Zum Beispiel eine einmalig größere Zahlung, um eine Restschuld zu tilgen, und im Anschluss kleinere Beträge pro Monat, pro Quartal oder pro Jahr. Oder die Übernahme von Altschulden durch die Käuferin bzw. den Käufer verbunden mit einem garantierten Wohnrecht für die Verkäuferin/den Verkäufer. Das Auszahlungskonzept lässt sich je nach Wunsch individuell gestalten.
Eigentümer der Immobilie wird bei einem Verkauf auf Leibrentenbasis der Käufer oder die Käuferin, auf die auch alle Pflichten übergehen, wie z.B: Instandhaltungen, anfallende Reparaturen, Wartungen, Steuern, Anliegerkosten. Hierin besteht der wesentliche Unterschied zum Nießbrauch bei dem die Verkäuferin/der Verkäufer wirtschaftliche Eigentümerin bzw. Eigentümer der Immobilie bleibt, also auch für die Instandhaltung verantwortlich ist und, anders als beim Wohnrecht, die Immobilie auch vermieten kann.
Kurt Schüller, Geschäftsführer
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2. Was sind die Voraussetzungen?
Grundvoraussetzung für einen Immobilienverkauf auf Leibrentenbasis ist natürlich, dass man Eigentümerin bzw. Eigentümer des Hauses oder der Wohnung ist. Zudem sollte Verkäuferin oder Verkäufer ein Mindestalter von 70 Jahren haben. Der Wert der Immobilie sollte über 250.000,00 Euro liegen, um ein vertretbares Rentenergebnis erzielen zu können.
Für eine Immobilien-Rente eignen sich in erster Linie Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen in guten städtischen oder stadtnahen Wohnlagen. Aber auch Objekte mit einem Gewerbeanteil können in Betracht kommen. Sogar eine Restschuld auf das Objekt bis zu 50 % ist kein unüberwindbares Hindernis.
Jede Immobilienbesitzerin, jeder Immobilienbesitzer hat natürlich ganz eigene Wünsche und Bedürfnisse, die zu der Entscheidung für eine Immobilien-Rente führen. Zum Beispiel die Altersbezüge aufbessern oder eine Restschuld tilgen. Der Umbau in eine barrierfreie Wohnung kann ein weiterer Grund sein.
Wir bieten jedem Interessenten eine individuelle Lösung an. Einmalzahlungen lassen sich dabei beliebig mit monatlichen Zahlungen kombinieren. Und auch bei der Mindestlaufzeit des Vertrages können unterschiedliche Regelungen vereinbart werden.
3. Wie berechnet sich eine Immobilien-Leibrente?
Bestimmende Faktoren für die Berechnung sind
- der aktuelle Verkehrswert der Immobilie
- der monetäre Wert des lebenslangen Wohnrechts
- Alter und Geschlecht der Eigentümer
- die Kosten für Abwicklung und Bewirtschaftung
- Zinsfaktoren
Die Wertermittlung erfolgt durch ein neutrales, seriöses Wertgutachten, das unterschiedlichste Kriterien wie Alter der Immobilie, Zustand, Lage, Größe etc. erfasst.
Der Wert des lebenslangen Wohnrechts bestimmt sich nach der voraussichtlichen Lebenserwartung der Verkäufer und wird anhand der Sterbetabelle des Statistischen Bundesamtes ermittelt. Je höher das Alter bei Vertragsabschluss ist, desto höher wird die Rente sein.
Die Ermittlung der Rentenhöhe erfolgt dann nach folgendem Modell:
Immobilienwert lt. Gutachten
– Gesamtwert Wohnrecht und Kosten für Abwicklung/Instandhaltung
= Gesamtwert der Leibrente
÷ Restlebenserwartung
÷ 12 Monate
= Monatlicher Beitrag
Gesamtwert Wohnrecht = Monatlicher Wohnwert und Kosten Abwicklung/Instandhaltung x 12 Monate x Restlebenserwartung.
Gesamtwert der Leibrente = Monatliche Leibrente x 12 Monate x Restlebenserwartung.
Musterberechnungen finden Sie unter dem Menüpunkt Beispielrechnung.
4. Was ist wichtig für den Kaufvertrag?
Die Entscheidung für einen Verkauf des eigenen Hauses oder der Eigentumswohnung ist für Senioren eine der wichtigsten für die nächsten Jahre und sicherlich auch eine der schwersten.
Dementsprechend muss sie sorgfältig vorbereitet werden, sind viele Punkte zu klären. Wir helfen Ihnen gerne bei dieser Entscheidungsfindung, beraten Sie ausführlich, klären mit Ihnen Ihre Wünsche und Bedürfnisse. Danach erhalten Sie ein erstes, noch unverbindliches Angebot.
Wenn das für Sie interessant ist, machen wir einen Vorvertrag und veranlassen ein Wertgutachten für Ihre Immobilie. Die Gebühr für das Gutachten wird Ihnen bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages rückvergütet. Nach Vorliegen des Wertgutachtens erstellen wir ein verbindliches Angebot, verbunden mit einer Deckungszusage einer großen Bank oder Versicherung.
Stimmen Sie diesem Angebot zu, erfolgt eine Reservierungsvereinbarung und die Ausarbeitung des notariellen Kaufvertrags. Dieser kann auch gerne durch einen Notar Ihres Vertrauens erstellt werden.
Einige wichtige Punkte für einen Leibrentenvertrag sollten Sie beachten:
- Festlegung des Wohnrechts und des Ausgleichs bei Aufgabe des lebenslangen Wohnrechts
- Festlegung der Zahlungen (wann, wie, wie lange, in welcher Höhe)
- Modalitäten bei vorzeitigem Ableben des Verkäufers/der Verkäuferin
- Verantwortlichkeiten für Renovierung, Instandhaltung
5. Wie ist die steuerliche Behandlung einer Immobilien-Rente
Wenn eine Immobilie auf Leibrenten-Basis verkauft wird, kann eine Steuer anfallen. Sie bezieht sich auf den Ertragsanteil der Leibrente, der wiederum vom Alter der Leibrentenempfänger*in abhängig ist. Je höher das Alter, desto geringer die Steuer auf die Leibrente. Häufig wird wohl der steuerpflichtige Ertragsanteil auf die Immobilien-Rente aufgrund von Freibeträgen steuerfrei bleiben.
6. Wie sicher ist eine Immobilien-Rente?
An anderer Stelle haben wir bereits darauf hingewiesen, dass eine Immobilien-Rente eine der sichersten Formen der Altersfinanzierung ist. Man nennt sie nicht ohne Grund „Rente aus Stein“.
Grund-solide und mit einem einzigartigen Sicherheitskonzept. Denn der Leibrenten-Vertrag unterliegt
- der notariellen Beurkundung
- die Reallast wird im Grundbuch an erster Stelle eingetragen, somit sind Rentenzahlungen bei Verzug oder Insolvenz des Verkäufers grundbuchlich gesichert
- das lebenslange Wohnrecht ist ebenfalls durch Eintragung im Grundbuch abgesichert
- bekommen Sie von uns mit Abschluss des Kaufvertrags zusätzlich eine Deckungszusicherung durch eine Bank oder Versicherung
- halten wir Ihre Immobilie in unserem Bestand und sorgen aus eigenem Interesse für den Werterhalt.
Sie treffen also eine gute Entscheidung für Ihre Zukunft. Denn Sie bleiben in Ihrer vertrauten Umgebung, können sich jeden Monat über zusätzliche Einnahmen freuen und haben alles sicher für sich und Ihre Familie geregelt.